位于北宁市新兴工业区的雅迪（Yadea）越南智能制造工厂的生产线，该项目投资规模超1亿美元。

在今年前8个月协议外资（FDI）增长超55%、实际到位资金创5年新高的背景下，生产型基础设施的需求有望继续上升。因此预建厂房或将成为新一轮外资浪潮中明显受益的细分领域之一，而工业用地则继续为长期投资计划发挥基石作用。

制造业资金持续增加

过去两个季度，厂房吸收了越南北部新一轮制造业外资（FDI）的73%，而外资在2026年前8个月内继续强劲涌入北部各大工业中心。这表明，对能够快速投入运营的场地需求正变得日益鲜明。

据越南第一太平戴维斯（Savills）统计，在2026年前两个季度，厂房占北部新一轮制造业外资项目总数的54%，但吸收了高达73%的总资金，约合63亿美元。相比之下，工业用地项目占项目总数的46%，但仅占投资总额的27%。

在全国范围内，这一趋势同样十分明显。在468个新一轮制造领域外资项目中，厂房类项目达266个，占项目总数的56.84%，吸引资金约70.9亿美元，相当于资金总额的66.24%。而工业用地项目吸引资金约36.2亿美元。

截至8月底，越南累计吸引注册外资（FDI）406.3亿美元，同比增长55.4%。加工制造业继续成为吸引外资最多的领域，新增注册资金达121.5亿美元，占新增注册资金总额的55.9%。

外资规模与增长速度表明，越南扩大生产能力的需求依然强劲，特别是在高科技含量和高附加值的领域。

北部继续成为亮点

在制造业外资（FDI）流入越南的趋势中，北部地区占据明显优势。截至8月底，北部各大工业中心的地位继续通过注册外资规模得以体现。太原吸引外资超80.3亿美元，居全国首位；北宁达34.3亿多美元，海防市达30多亿美元。

这些数据表明，北部地区不仅吸引了众多新的制造领域项目，还在持续接收大规模投资，重点集中在电子、半导体、零部件及高新技术制造等领域。

第一太平戴维斯专家表示，对于规模大、技术要求高的项目，工厂的落地实施周期可能成为影响投资决策的显著变数。

越南第一太平戴维斯公司工业服务部经理兼主管约翰·坎贝尔（John Campbell）认为，在全球供应链持续重组的背景下，落地实施速度正日益成为重要的竞争要素。

将工厂提前数月投入运营，可在成本、订单以及融入供应链的能力方面创造优势。 正因为如此，预建厂房不仅被视为企业进入市场的临时解决方案，还在投资决策的初始阶段就得到了越来越多的考量。

工业地产的新赛道

高质量外资（FDI）趋势亦在改变对工业地产的要求。BW工业发展公司（BW Industrial Development）投资总监Gene King认为，流入越南的外资正在更为明显地向电子、半导体、人工智能基础设施及高新技术制造等高附加值领域转移。

外资质量的变化正直接影响对预建厂房的需求。Gene King分析指出，在BW工业发展公司，高附加值行业目前占到已出租预建厂房面积的近一半。与此同时，融入全球供应链的本土制造企业的需求也在日益增长。

因此，对预建厂房的需求不仅源于缩短落地实施周期的要求，还与外资行业结构的转变紧密相连。当新项目对基础设施、技术标准及供应链连接能力提出更高要求时，工业地产产品的质量将成为与地理位置和租赁价格同等重要的关键要素。

更多模式的涌现表明，工业地产正逐渐从“是否有地”的难题，转向“能在多大程度上满足生产运营”的考量。（完）

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