河内和胡志明市多条地铁线路逐步投入运营，被视为城市交通基础设施发展进程的重要转折点。城市轨道交通系统不仅有助于缓解拥堵压力，也为以公共交通为导向的城市发展模式（Transit-Oriented Development，简称TOD）奠定基础，从而在中长期为房地产市场开辟新的增长空间。

胡志明市规划建设27条地铁线路，总长度超过1000公里。

城市化压力与基础设施难题

根据《2030年前河内首都规划》，河内常住人口预计将达到约1100万人，城市化率约为70%。在人口规模快速增长、中心城区土地资源日益有限的背景下，基础设施尤其是交通系统正面临巨大压力。

实践表明，多年来依赖私人交通工具的城市发展模式，使各大城市长期遭遇交通拥堵、环境污染以及社会成本上升等问题。在此背景下，投资大容量公共交通系统，尤其是地铁建设，被视为重构城市空间结构、提升土地利用效率的必然选择。

规划专家认为，地铁不仅是一项交通工程，更是长期塑造城市发展格局的“骨架”。当公共交通成为城市主轴时，居民生活、商业与服务活动将逐步向车站周边集聚，从而形成更高密度但土地利用更高效的紧凑型城市空间。

近年来，TOD理念在越南城市规划与房地产发展讨论中日益频繁出现。与传统模式不同，TOD强调在公共交通枢纽，尤其是地铁站点步行半径范围内，发展多功能城市区域。

在河内，TOD的实践已随着多条地铁线路的推进而逐步显现，如3号线（呠—河东）、2号线（南升龙—陈兴道）以及5号线（文高—和乐）。这些线路一旦投入运营，预计将显著缩短通勤时间，提高城市交通的稳定性与可预见性。

TOD与房地产增长动力

从规划角度看，不少专家认为，地铁在形成新的城市增长极方面具有关键作用，有助于减轻现有中心城区的负担。沿公共交通轴线拓展城市空间，有利于重新分布人口与经济活动，而非继续向核心区域过度集中。越南城市规划与发展协会副主席陶玉严表示，TOD是推动城市空间可持续重构的重要工具。他同时强调，TOD不仅关乎房地产，更是规划、交通、社会基础设施与土地政策的综合协同。在车站周边发展高密度居住区的同时，必须同步完善学校、医疗、公共空间及城市配套设施，以保障生活质量。

Avison Young越南公司总经理大卫·杰克逊（David Jackson）指出，金融机制与土地政策同样至关重要。在许多国家，车站周边土地增值收益被用于反哺交通基础设施与公共服务建设，形成良性循环，避免仅出现短期价格上涨。

从市场层面看，TOD正被视为推动房地产价值可持续增长的重要动力。全球多座城市的经验显示，位于地铁站约400—500米范围内的项目，通常因交通便利与商业潜力而录得高于平均水平的增值幅度。

在越南，这一趋势近年也开始显现。一些沿地铁线路规划建设的区域，已吸引自住购房者与长期投资者的双重关注。多家咨询机构表示，部分区域在基础设施投资信息公布后，房价涨幅可达30%至40%。

然而，专家亦提醒，TOD价值并非一蹴而就，其增值幅度取决于公共投资进度、地铁运行稳定性以及站点周边城市生态系统的协同发展程度。

从中长期看，多位专家认为，TOD将在越南城市发展战略及房地产市场中扮演愈发重要的角色。随着地铁线路陆续投入运营，其实际连通效应将成为增强民众与投资者信心的关键因素。

第一太平戴维斯（河内）总监马修·鲍威尔( Matthew Powell)指出，未来5至10年将是TOD由理念走向实质落地的关键阶段。“如果地铁运行稳定，车站周边规划得以持续推进，TOD不仅能创造经济价值，还将提升城市生活质量与可持续性。”

在此背景下，选择与地铁基础设施紧密结合、规划完善且配套齐全的项目，将逐渐成为自住购房者与投资者的重要考量标准。TOD正从规划文本中的“关键词”，转变为切实可见的使用价值，逐步塑造未来十年越南城市的新面貌。（完）

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